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　　　　　　　　　　　高齢者の財産はこうして守れ!

　リバースモーゲージ(不動産担保型生活資金貸付)

 
　住宅ローンを完済して抵当権が設定されていない自宅を保有しているものの収入が少なく生活資金面
で不足がちな高齢者は、自宅を担保に自治体や銀行から融資を受ける制度(リバースモーゲージ)が利
用出来ます。
　 モーゲージ(mortgage)とは「住宅ローン」のことであり、リバース(Reverse)は「逆の」という意味です。　　　　

つまり、住宅ローンでは元利金の返済により残元本が毎月減少して行くのに対し、リバースモーゲージ
では借金を年金のような形で受取り利息も未払いのまま残金に加算されるので、残元本が毎月増加し
ていくことになります。

　 リバースモーゲージでは、借主が死亡した時又は契約満期時(残金が貸付限度額に達した時)に融
資残高を一括で返済することになります。　　

　 融資の返済義務は相続人又は連帯保証人が負うことになりますが、返済が困難な場合には貸主
が抵当権を実行して回収することになります。
A　都道府県社会福祉協議会の貸付(厚生労働省の長期生活支援資金制度、2002年12月から)

　　　　→ご相談窓口は市区町村社会福祉協議会になります。

<貸付対象者>

　　　・ 単独所有か又は同居の配偶者と共有の一戸建住宅(マンションを除く)に居住していること
　　　・ 自宅に賃借権や抵当権等の担保権が設定されていないこと
　　　・ 配偶者と両親以外の同居人がいないこと、世帯の全員が65歳以上であること
　　　・ 市町村税の非課税世帯又は均等割課税世帯程度の低所得世帯であること
　　　
<貸付の内容>

　　　・　貸付限度額　　　　土地の評価額の70% (評価額は概ね1500万円以上)です。

　　　・　貸付終了時点　　 借主の死亡時又は貸付元利金が貸付限度額に達した時です。
　　　　　　　　　　　　　　　　貸付限度額に達した場合は、居住しつつ利息を支払うか又は不動産を売却して
　　　　　　　　　　　　　　　　精算することになります。
　　　　　　　　　　　　　　　　借主が死亡した場合、配偶者は貸付を承認されると居住し続けられます。

　　　・　毎月の貸付額　　1月あたり30万円以内(ヶ月分をまとめて貸付)です。
　　　　　　　　　　　　　　　　不動産鑑定費用や登記費用などの諸費用は、貸付額に含めることが出来ます。

　　　・　金利　　　　　　　　年3%又は毎年4月1日時点の長期プライムレートのいずれか低い利率です。
　　　・　担保措置　　　　　自宅に第1順位の根抵当権を設定します(居住していない不動産は担保物件になり
　　　　　　　　　　　　　　　　ません)。
　　　　　　　　　　　　　　　　不動産の再評価を3年後に実施します。　　費用は借主負担となります。

　　 　・ 連帯保証人　　　　推定相続人の一人に連帯保証人になって貰います。　
　　　　　　　　　　　　　　　　相続人かいない人は不要です。
　　　　　　　　　　　　　　　
<貸付の適用外となるケース>

　　　　マンションその他集合住宅に居住している場合、　2世帯住宅の場合、　
　　　　配偶者以外の人との共有物件に居住している場合、　　生活保護受給世帯である場合

<本貸付けのリスクについて>

　　　・　長生きをして死亡前に貸付限度額に達してしまうことがあります。
　　　・　土地の評価額が下がって借入残高を下回るった場合、相続人又は連帯保証人に負担が
　　　　　掛かることがあります。
 B　東京スター銀行
　　　
<利用条件>

　　・　自己所有の一戸建住宅に居住していること、　マンションについては東京都、神奈川県、
　　　　埼玉県、千葉県、大阪市、京都市、神戸市の一部に限定されます。
　　・　借主は55歳以上80歳以下で、配偶者の年齢が50歳以上の人
　　・　年収が年金を含めて120万円以上であること
　　・　自宅に第1順位の根抵当権設定が出来ること(既に抵当権等が設定されている場合は不可です)

　　・　融資額は不動産評価額の50%以下で、500万円以上1億円以内で融資し、毎月利息を返済すること
　　　になります。　　　　
　　　　ただし、スターワン普通預金口座に入金された融資額の残高が減らない限り、金利は発生しません
　　　(預金連動ローンといいます)。
　　　　つまり、毎月支払う利息は、融資額から減った分に対し掛かります。

　　・　元本の返済は、借主が死亡した時から6ヶ月以内に一括して返済します。
　　・　契約時には手数料、抵当権設定費用等の諸費用が掛かります。
 C　三井住友信託銀行・・・・富裕層に限定されます。

　<利用条件>

　　・　自己所有の一戸建住宅に居住していること、　ただし、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、
　　　　大阪府、京都府、兵庫県にある物件に限定されます。
　　・　配偶者以外の同居人がいないこと

　　・　担保の土地評価額は原則8000万円以上であること、
　　・　契約時に満60歳以上満84歳未満であること、　　　ただし、枠内引出自由型の場合は契約時に
　　　　満60歳以上満80歳未満であること。

　　・　自宅に第1順位の根抵当権を設定して、当社の遺言信託を利用する人であること
　　・　融資は65歳から79歳までの間は、年1回一定額を融資します。　　融資額は評価額の50%が上限。
　　　　80歳から83歳までに契約された人には、一括して一定額を融資します。

　　・　返済は借主が死亡するまで不要で、死亡時に自宅の売却などにより一括返済し、残金があれば相続人
　　　　に渡します。
 D　みずほ銀行
　　　　
<利用条件>

　　・　自己所有の一戸建住宅で夫婦二人暮らし又は一人暮らしの方
　　・　金融資産を相応に保有し、安定かつ継続した収入の見込める方(年金収入等)
　　・　担保の土地評価額は2000万円以上であること、
　　・　契約時に満55歳以上である方　　

　　・　保証会社の保証を受けられる方
　　・　戸籍謄本により推定相続人が確定出来る方　推定相続人全員に承諾書を提出して戴きます。
　　・　貸越極度契約を締結して貸越極度額を設定します。　貸越極度額は1000万円以上2億円以内、かつ
　　　　自宅土地評価額以内とし、利用可能額は貸越極度額の50%以内です。　　
　　　　土地評価の見直しは毎年行ないます。
　　・　自宅に第1順位の根抵当権を設定します。

　　・　金利は短期プライムレート　1.3%程度＋年2.%の変動金利、　及び保証料相当額0.2%とします。
　　・　借入れ額は1回 あたり10万円以上( 1万円単位)とします。
　　・　死亡時に自宅の売却などにより一括返済します。
 E　三菱東京UFJ銀行
　
　<利用条件>

　 　・ 自己所有の一戸建住宅で夫婦二人暮らし又は一人暮らしの方で60歳以上の方
　　・　安定的な収入のある方(年金収入等)
　　・　住宅金融支援機構の住宅融資保険の付保承認を受けられる方、　保険料は銀行が負担します。
　　・　当行所定のカウンセリングを受けた方　法定相続人代表の方に同席して戴きます。

　　・　使途は、居住する住宅のリフォーム資金、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
　　・　借入金額　100万円～1500万円、　　ただし、年収の30%以下の年間返済合計額を上限とします。
　　・　自宅に第1順位の根抵当権を設定します。
　　・　金利は、短期プライムレート変動長期貸出金利　
　　
 F　その他のリバースモーゲージ

　イ　住み替え型リバースモーゲージ　(旭化成版「RE・MOVE」)

　　　　・　旭化成の一戸建住宅「ヘーべルハウス」が対象です。　
　　　　・　持主から旭化成不動産販売が借り上げます。　期間10年は家賃を保証し、10年経過後は
　　　　　　　　5年毎に契約更新し、ローン金利は2年毎に見直します。　　　　　　
　　　　・　旭化成不動産販売は、持主に毎月家賃を支払います。

　　　　・　融資の上限は3000万円です。　　　持主は融資後に有料老人ホームや子供の家などに
　　　　　　　　転居します。
　　　　・　持主はリフォーム費用、維持管理費用を負担します。
　　　　・　持主が死亡した時に、ローン残金を返済するか又は不動産を売却して精算します。
　　
　　ロ　トヨタホームのリバースモーゲージ

　　　　・　愛知県内に住む60歳以上の「トヨタホーム一戸建」の購入者が対象です。
　　　　・　土地評価額の50%が上限、　トヨタファイナンスが月30万円を限度に3ヶ月毎に貸出します。
　　　　・　借主が死亡時に「トヨタホーム」を売却して返済する。

　　ハ　住宅金融支援機構の高齢者向返済特例制度・・・・「高齢者の居住の安定確保に関する法律」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　による
　　　　・　60歳以上の人が居住するマンションの建替えの際に、最大1000万円まで貸出ます。
　　　　・　毎月の返済は利息のみとし、借主の死亡時にマンションを売却して残金を一括返済します。
　　　　・　連帯保証人は要らないが、高齢者住宅財団が連帯保証します。




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