明渡時の原状回復、自然損耗、修繕費、通常の使用、返還請求、判例、
修繕義務の不履行と家賃の支払義務
<貸主の修繕義務の範囲>
賃貸借契約に基づき →借主には賃料の支払義務が発生し、
→貸主には借主の使用収益に支障が生じないよう積極的に
配慮する義務が発生します。
↓
その当然の結果として、貸主には修繕義務が発生することになります(民法第606条)。
従って、貸主の修繕義務は社会通念上借主の使用収益に支障を生じさせたか否か
を基準に判断されます。 例えば、天井の穴からの雨漏りで住めない場合、貸主に
修繕義務が発生しますから、遅滞なく貸主に通知して貸主負担で修繕して貰うことが
出来ます(民法第615条)。
<判例> クーラー等の設備の故障
「 賃貸人が修繕義務を怠り、その結果、賃借人が目的物の使用収益を全くできなかっ
た場合には、賃借人は右使用収益ができなかった期間の賃料支払義務を免れると
解されるが、・・・・・使用収益に及ぼす障害の程度が一部にとどまる場合には、賃借
人は当然には賃料支払義務を右一部についても免れないというべきである。」
( 東京地裁平成5年11月8日判決)
<修繕義務の不履行と家賃の減額請求権>
借主には貸主に対し修繕義務の不履行による損害賠償請求権が発生します。
そこで、借主は損害賠償相当額を賃料と相殺して、その範囲で賃料の支払いを拒否
することが出来ます。
<判例> 雨漏りで二階部分の三分の二以上が使用不能
「修繕義務の不履行が賃借人の使用収益に及ぼす障害の程度が一部にとどまる場合
には、賃借人は当然には賃料支払義務を免れないものの、民法611条1項を類推して、
賃借人は賃料減額請求権を有すると解すべきである。
・・・右減額されるべき賃料額は、・・・本件賃料額全体の25%をもって相当とする。」
(名古屋地裁昭和62年1月30日判決)
ご相談のメールは
行政書士 田中 明事務所
